“以房抵债协议”有无法律效力

一、案情简介
      2014年张某与甲公司签订借款合同，取得对甲公司200万元的债权，约定月息为5%。为担保该借款合同履行，张某与甲公司分别签订一份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权到期后，因甲公司未偿还借款本息，双方经对账，确认甲公司尚欠张某借款本息156元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定甲公司将其名下两套房屋出售给张某，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款14万元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给甲公司，并约定违约金为30万元。甲公司应于2015年9月30日向张某交付符合合同约定的房屋。但甲公司拒不履行房屋交付义务。故张某向法院起诉请求判令：一、甲公司向其支付违约金30万元；二、甲公司承担张某主张权利过程中的损失费用2万元；三、甲公司承担本案的全部诉讼费用。
二、法律分析
    1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效？
    2、双方签订的借款合同中约定的月息5%能否全部得到支持？
    3、张某的诉讼请求能否得到法院支持？
     本案争议的商品房买卖合同签订前，甲公司与张某之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在甲公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期甲公司难以清偿债务时，通过将甲公司所有的商品房出售给张某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意，本案商品房买卖合同合法有效。
      但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且甲公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。
由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为张某作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，甲公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。张某以甲公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求甲公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。因此，法院依法驳回了张某的诉讼请求。
三、相关法条
    《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
    《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定： 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
    《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。