于某、张某、秦某与某信息产业有限公司房屋租赁合同纠纷案

 (2015)开民初字第133号
承办人: 王晓军
委托人: 于某、张某、秦某
诉讼地位：原告（反诉被告）
受理法院：潍坊高新区人民法院
审级：一审
立案时间：2014年12月30日
结案时间：2015年11月
案件要点：
    1、建设单位作为涉案商务楼的所有权人，系商务楼建设工程消防验收的责任主体。虽租赁合同约定由原告配合被告完成部分消防验收，但是合同约定的部分消防验收被告又要求原告委托给被告。因此，本案消防验收责任主体为被告（商务楼所有权人），且被告无权反诉原告主张租赁金及违约金。
    2、原告要求被告赔偿相应的设计费，因原告已经与设计第三方签订合同且也支付了相应的设计费用，再者设计第三方却确实针对该原告租赁房屋进行了设计，因此应当赔偿原告的设计费用等损失。
案情概况：
    2013年12月31日，原告于某、张某、秦某与被告某信息产业有限公司签订《租赁合同》一份，约定被告将位于潍坊市高新区健康东街9266号山东呼叫中心产业基地的商务楼部分物业、场地及附属设施租赁给原告，用于作为商务型酒店的经营场所，租赁期限为16年，自2014年5月1日至2030年4月30日，并约定免租期为4个月，自2014年1月1日至2014年4月30日。同时合同约定了租金及支付方式以及其他权利义务等内容。
    以上合同签订后，原告依约支付了20万元的履约保证金，并立即委托装修公司进行装修设计。2014年2月，原告与被告签订了《山东呼叫中心产业基地综合商务楼装修管理协议》，原告依约又支付了10万装修保证金。之后，原告即安排施工人员进场施工，但由于被告的房产未进行竣工验收，不符合出租使用条件，无法进行正常的装修施工。为此，原告数次与被告协商交付符合法律规定的出租房产，但被告出租房产至今未进行竣工验收和消防验收，原告无法实现合同目的，且因装修设计及施工产生了大量损失。为此，原告不得不通知被告解除双方所签订的《租赁合同》，并要求被告返还已经支付的履约保证金和装修保证金30万元，并赔偿原告损失。
    原告（反诉被告）起诉后，被告（反诉原告）于2015年3月4日提起反诉，其诉称已经按约定交付租赁物，履行了合同相应义务，因此要求原告（反诉被告）支付租金及违约金共计1238595元。
办案经过：
    在接受委托后，代理律师认真审查合同，就案件所涉及的消防验收问题进行了详细调查，对法律依据进行了详细查阅、整理，通过法律规定及合同约定，最终认定被告承担商务楼的验收责任。通过查阅原告与被告签订的履约保证金等，以及与装饰公司签订的装修合同及费用发票发现，原告已经实际支出费用三十余万元。原告提供的证据材料足以证明，原告可以起诉要求被告返还各项费用及赔偿损失。代理律师及时准备材料向潍坊高新产业技术开发区提起诉讼。法院受理后，代理原告提起财产保全申请，保全了被告相关财产。在诉讼中，代理律师对各份证据进行了整理，形成了完整的证据目录。原告提供的证据以及要证明内容主要包括：
    证据一：2013年12月31日原告与被告签订租赁合同一份。
    1.证实被告应当对其出租的房屋确认具有合法的出租资格及用途，可供乙方用于商务型酒店经营。
    2.证实被告应当在2014年3月31日前完成建筑消防验收。
    3.证实被告违反合同第八条第一项约定被告的责任和义务或者违反合同约定的其他被告的承诺及约定的，应当按照合同承担违约金2000000元，同时原告方有权解除合同。
   证据二：原被告双方签订的商务楼装修管理协议一份。
    证实原告预缴装修保证金100000元。
   证据三：被告方出具的收款收据两份。
    证实原告已经按照租赁合同和装修合同缴纳了租赁押金200000元和装修押金100000元。
   证据四：酒店装饰装修工程施工合同一份，装修图纸一宗，建设银行转账凭证和农村信用社转账凭证各一份，企业信息公示系统查询证明一份。
    证实原告方为装修所租赁房屋已经与上海伊超建筑装饰工程有限公司签订合同，并向该公司支付图纸设计费用250000元。
   证据五：2014年4月18日我方给被告方发送的催房函及2014年4月9日被告方消防施工照片。
   证实截止至2014年4月18日，被告方消防仍然还在进行施工，其仍未向原告方提供合法的租赁房屋，导致原告不能正常使用房屋。
   证据六：原告张福友与被告之间邮件往来截屏一份、被告方给原告发送的委托书、授权委托书模板一份。
证   实被告方于2014年5月7日给原告方发送邮件，邮件附件中含有委托书和授权委托书一份，委托书内容为被告方要求我方委托被告方完成合同中约定的原告方应当完成的消防部分。
   证据七：我方给被告方回复的邮件，以及委托书和授权委托书一份。
    证实2014年5月7日我方根据被告方的要求在委托书和授权委托书上签字，同意被告方的要求，即我方应当完成的消防部分委托被告方进行安装和验收，双方达成一致意见。但是截止至现在被告方依旧没有完成消防验收。
    针对上述证据证明原告的损失，被告辩称，被告已经交付了适格的租赁物，后原告单方解除合同，给被告造成经济损失。被告以此为由提起反诉，要求反诉被告（原告）支付其租金、违约金1238595元。
    反诉被告（原告）辩称，反诉原告的房屋未经消防验收，无法使用，反诉被告有权解除合同，请求驳回反诉被告的诉讼请求。
    针对消防验收主体责任，被告辩称消防验收是双方配合完成，原告未完成其负责消防部分，未经消防验收应由原告承担责任。但原告提供的证据六、证据七足以证明，被告请求将消防验收由原告委托给被告，并且原告也已经委托给了被告。
    针对原告的装修设计费，原被告已经签订了装修管理协议，并且为准备装修原告已经支付装修设计费25万元，事实清楚，证据充分。
    针对反诉原告主张反诉被告应支付租金的请求，反诉被告已经举证证明，合同中约定因反诉原告未完成消防验收时，免租期顺延至验收合格，至合同解除时一直处于免租期。对于其主张，法院没有支持。
    在庭审中，代理律师按照证据目录依法有序继续质证与辩论，最终法院支持了原告的诉讼请求，驳回了反诉原告的诉讼请求。
裁判结果：
    一、被告返还原告履约保证金20万元、装修保证金10万元，共计30万元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年12月29日起计算至本判决确定的给付之日止），于判决生效后十日内付清；
   二、被告赔偿原告装修设计费25万元，于判决生效后十日内付清；
   三、驳回反诉原告诉讼请求。
裁判理由：
    原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同中约定消防验收前期为免租期，不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同。涉案综合商务楼未消防验收的事实清楚，予以确认。关于消防验收责任问题，被告作为涉案商务楼的所有权人，系商务楼消防验收的责任主体，租赁合同亦约定由被告完成建筑消防验收。被告未在规定时间内完成验收，商务楼无法投入使用，租赁合同目的无法实现，原告有权解除租赁合同。被告未依约完成验收是租赁合同解除的原因，被告应返还原告履约保证金20万元、装修保证金10万元，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年12月29日起计算至本判决确定的给付之日止。
    原告与装饰公司签订装修合同，并已经实际支付装修设计费用25万元，因被告未完成消防验收导致租赁合同解除，原告由此造成的损失应该由被告进行承担。合同约定因被告原因未完成消防验收时，免租期顺延至验收合格，至合同解除时一直处于免租期，被告反诉要求原告支付租金的主张，不予支持。
律师自评：
    本案属于房屋租赁合同纠纷，原告诉请被告返还履约保证金及装修损失。主要原因为被告未进行消防验收导致合同目的无法实现，由此解除合同。被告辩称关于消防验收在合同中已经约定由原告配合完成，实际上租赁合同约定的原告负责租赁部分的公共通道防火门、一层防火卷帘，该部分属于后添加消防设施，并非建设工程消防验收，并且消防设施施工原告已经委托给被告。按照法律规定被告作为作为涉案商务楼的所有权人，系商务楼消防验收的责任主体，租赁合同亦约定由被告完成建筑消防验收。
   《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于被告未能完成消防验收，合同目的无法实现导致合同解除，被告应该返还原告履约保证金及装修保证金、赔偿原告装修损失。通过诉讼，委托人的合法权益得到维护，委托人对我所的代理较为满意。