原告孙×诉被告潍坊××置业公司商品房预售合同纠纷案

案号：（2014）鲁求信律民字第167号
承办律师：牟斌
委托人：孙×
诉讼地位：原告
受理法院：潍坊市潍城区人民法院
立案日期：2014年5月12日
结案日期：2016年4月7日
审级：一审
案件要点：
    因开发商原因导致商品房买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除商品房买卖合同并赔偿损失。
基本案情：
    2009年9月22日，委托人与××置业公司签订《商品房预售合同》一份，委托人购买××置业公司商业用房一套，建筑面积为18.09平方米。合同签订后，委托人支付了购房款、公共维修基金、备案登记费等共计185840元，其中定金20000元。根据合同约定，涉案商品房交付时间为2010年6月30日，××置业公司应当在商品房交付使用后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即出卖人应及时履行为买受人办理房屋所有权登记的合同义务，但××置业公司却在房屋交付后长达三年多的时间里迟迟没有为委托人办理房屋所有权登记。后经委托人了解，与其情况类似的购房业主均没有拿到房产证，涉及购房人已达几百户，而造成这一局面的原因是该楼盘项目存在手续不全即提前开工等多处违法建设情形。为此，相关购房业主已多次向当地政府主管部门投诉反映情况，但均未得到满意的解决方案。鉴于上述情况，委托人决定起诉开发商要求解除商品房买卖合同即退房退款并赔偿损失。
办案经过：
    接受委托时，承办律师在听完委托人介绍案情后的第一感觉就是，依据合同法的基本原理，本案起诉要求解除商品房买卖合同没有任何法律障碍。但鉴于商品房买卖合同的特殊性，买卖双方在合同中一般只约定开发商办理房屋权属登记提供资料的期限，而不会对办理房屋权属登记的具体期限作出明确约定，本案即属于这一情形。且因为办理房屋权属登记需要买卖双方共同提交相关手续，不仅仅是开发商的合同义务，本案是否存在买受人的原因导致房产证无法办理，也应当引起承办律师的特别注意，避免庭审时出现被动局面。为解决上述问题，承办律师在起诉之前进行了大量的准备工作，最主要的工作是详细查询了相关法律规定和司法解释，为起诉解除合同并追究开发商违约责任找到了更充分确切的法律依据。
    基于本案案情，除《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项（当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的）与本案情形相符外，最主要的法律依据就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定了。该司法解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中××置业公司于合同约定的交房时间2010年6月30日交付房屋，按照约定其应当在房屋交付使用后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即2011年1月1日之后委托人未能取得房屋所有权登记的，应当由××置业公司承担违约责任，并可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算委托人的损失数额，且自该期限届满后超过一年即2012年1月1日之后，委托人就有权解除商品房买卖合同。
    确定上述意见后，承办律师为委托人准备了起诉状等诉讼材料，并确定诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款、公共维修基金、备案登记费并双倍返还定金共计205840元；3、判令被告赔偿原告利息损失，以185840元为标准自2011年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止。
    2014年3月份，本案在潍坊市潍城区人民法院正式立案。同年6月6日，本案在潍城区人民法院第一次开庭审理，庭审中，被告并未否认本案存在延期办理房屋权属登记的事实，但其辩称目前不能办理房产证系因政府原因造成的，被告正尽最大努力与政府协商沟通，因此被告不存在违约行为，不同意解除合同。为支持其答辩主张，被告先后提交了多份当地政府为解决该问题而出具的调查报告、会议纪要等书面材料作为证据，但上述材料均显示涉案项目未能办理房屋所有权登记的责任在于被告开工建设手续不全导致，责任仍然在于被告。承办律师据此提出了上述证据根本不能证明系政府原因导致房产证无法办理的质证意见。法庭辩论中，承办律师引用了庭前准备的全部相关法律规定作为依据，充分发表了代理意见，而被告发表的辩论意见则显得苍白无力。应该说，整个庭审效果还是比较理想的，委托人也非常满意。
    庭审结束后，按说本案的事实和法律关系比较清楚，法院应当很快作出判决。但鉴于本案所涉楼盘项目在当地已造成不小的影响，地方政府也比较关注，因此法院对于如何判决非常慎重。承办律师与委托人曾多次与主审法官沟通意见，得到的答复都是让我们耐心等待，可万没想到，这一等就是两年多的时间！2016年4月，潍坊市潍城区人民法院终于对本案作出了一审判决。
裁判结果：
    一、解除原被告签订的《商品房预售合同》；
    二、被告于判决生效之日起十日内向原告返还购房款等共计185840元；
    三、被告于判决生效之日起十日内赔偿原告损失（自原告起诉之日起参照银行同类贷款利率计算至判决生效之日止）。
裁判理由：
    一审法院认为，截止原告起诉，双方未能办理房屋产权登记手续，系因被告未能取得相关手续所致，原告的合同目的无法实现。据此，依据《中国人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条作出上述判决。
律师自评：
    本案的案情相对来说并不复杂，但鉴于案件涉及面较广案情比较敏感，所以案件的办理时间异常漫长，这让承办律师再一次体会到了目前我国的司法现状。虽然案件判决结果委托人比较满意，但从承办律师的专业角度来看一审判决仍然有两处比较明显的错误：一是判决以原告交纳的定金已经转为购房款，被告已按约交房为由，没有支持双倍返还定金的诉讼请求，这显然是错误的。因为既然法院已经认定被告构成违约，那么根据相关法律规定双倍返还定金就是必然结果，所以一审判决显然适用法律有误。二是判决第三项确定的赔偿利息损失自原告起诉之日起计算，这明显是与最高人民法院司法解释中规定的起算时间不符的。一审判决虽然存在上述问题，但瑕不掩瑜，委托人的主要诉讼请求已都得到支持，因此委托人表示服从判决没有上诉。法谚有云，“迟来的正义是非正义”，如果本案能尽快作出上述判决而不是历经两年之久，相信会更能体现我国司法的公信力，会更让委托人在本案中体会到我国法律的公平、正义！