开发商是否应当承担保修责任

    王先生在2012年8月份购买了某开发公司的一套商品房，现在已经一年多了。近日，卫生间出现了渗漏现象。王先生去找开发商，开发商说已经出了保修期，不再承担保修责任，要王先生自己维修。王先生找出了当时收房时的住宅质量保证书看了看，确实上面写着墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期为1年。王先生觉得这个保修期和《建设工程质量管理条例》规定的卫生间渗漏保修期5年不一致。王先生纳闷了，我买的房子的保修期到底以哪个为准，是否出了保修期？
王先生提到的实际上是两种不同保修期的规定，一个是住宅质量保修期，一个是建设工程质量保修期。住宅质量保修有房地产开发企业对业主负责，保修期限从开发企业将住宅交付业主使用之日起计算；建设工程质量保修由建设工程施工单位对建设单位负责，保修期自建设工程竣工验收合格之日起计算。
1998年9月，原建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期为1年； 2000年1月，国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。两个规定中的保修期确实不一致。
那王先生遇到的质量问题到底如何确定保修期呢？
2001年4月，原建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。”
依据上述《商品房销售管理办法》的规定，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的保修期限是开发商承担保修责任的最低期限，如果存续期超过《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的保修期限，则开发商则应在存续期内承担保修责任。
那什么是存续期呢？《建设工程质量管理条例》中规定，存续期是建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。
对王先生购买的房产来说，《建设工程质量管理条例》规定的卫生间渗漏的保修期为５年，自竣工验收合格之日算起；《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的保修期为1年，自交付之日起计算。王先生购买的房产是2011年竣工验收的，2012年开发商出售并交付使用，商品房竣工至交付之间的时间是1年，则存续期为5－1＝4年，存续期长于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期1年，开发商向王先生承担的卫生间渗漏保修期从交付使用之日起应不得低于4年。王先生的卫生间出现渗漏问题的时间是在交付使用后的一年多一点，和宅质量保证书来说所以，虽然住宅质量保证书约定保修期为一年，但该卫生间渗漏问题仍在开发商保修期内，开发商仍应对此进行保修，并对因此而造成的王先生和邻居的财产损失承担民事责任。