某村委与房地产公司房地产合作合同纠纷案
来源:求是和信网 日期：2016-12-01 10:13 发布人：admin 浏览量： 896
某村委与房地产公司房地产合作合同纠纷案
案号：（2009）潍民初字第90号
承办律师：刘世伟
委托人：某村委
诉讼地位：原告
审级：一审
立案时间：2008年11月
结案时间：2010年1月
案情概况：
2002年，某村委与房地产公司就村委旧村改造建设项目，达成合作开发协议，协议约定：村委提供本村所有的地块一处约136.8亩（含道路以实测为准）用于双方合作开发，由政府部门将该地块出让给房地产公司，房地产公司所交土地出让金在政府部门按每亩7万元标准扣除地租后，其余全部归村委所有，该部分资金由村委交付房地产公司，房地产公司则是负责整个小区工程建设全部的建安成本及相应费用，并以所建住宅和商业房按比例分配抵顶村委所投入的上述款项。项目开发建设完成后，由于房地产公司未按约定比例向村委分配交付房屋，致成纠纷，村委向法院提起诉讼。
案件办理过程
律师在接受村委委托后，查阅了村委提供的相关资料，并详细听取了村委领导讲述的整个案情经过，认为该案有必要从以下几方面进行入手：一是要确定双方争议的焦点问题及其协商经过；二是要研究合作项目的合法性、合作合同的内容、性质和效力；三是由于该案涉及广大村民利益和生活安定，要合理预估案件处理结果可能产生的社会影响。
在确定上述工作内容后，代理律师先向村委领导及其他有关人员详细询问了双方在处理过程中产生的争议焦点，了解到该案在起诉之前，双方曾多次进行过协调，并就房产开发建设总面积和已交付房产面积进行了确认，后因村委提供土地面积、分配比例、实际开发建设面积与合同约定面积不符及变更规划增加建设成本等问题，双方迟迟未达成一致。期间，还由于处理不当，导致出现村委有关人员被打致伤，该村村民将双方开发建设小区堵门等恶性事件，致使双方矛盾进一步激化，协调工作停滞，房地产公司据此也拒不向村委交付剩余房产。由于涉案村委应分配房产价值两亿余元，是旧城改造建设村民安置住宅楼和分配全村村民口粮款的主要经济和收入来源，回款不及时势必影响村民住宅楼的施工进度和村民口粮款的发放，由于房地产公司长时间不向村委分配房屋，该村村民曾多次联合上访，区政府、市政府领导对此案也高度重视。
针对项目的合法性问题，律师首先到项目所在地的规划局、国土局、建工局调查了解了项目用地规划情况、土地使用证办理情况、工程规划、开竣工及质量验收情况，到房管局调查了解了合作项目实际开发建设房产面积，项目房产的销售、确权、抵押以及查封情况，对整个合作项目审批手续及现状进行了审查，查明双方合作项目的用地规划、土地确权、工程规划、开工竣工验收、房屋预售均依法得到了相关部门的审批，各项手续完整，项目所开发建设房地产均为合法。
其次是组织律师所全体律师对案件事实、合作合同的性质、内容、效力及其它相关证据资料进行了分析论证，对双方争议的主要问题形成了以下意见：1、关于合同的效力，案件表面上好像是村委提供土地，但实际上村委投入的是政府征用村委集体土地后所返还的补偿款，性质上属于资金，不属于集体土地使用权，且项目开发建设所需全部手续均合法合规，因此合同应为有效合同。2、关于合同的性质，表面上是房地产合作合同，但根据协议第六条“管委会方按柒万元/亩收取地租，其余地款归丙方村委所有”、第七条“管委会、村委双方同意房地产公司用该合同项目所建的住宅、沿街商业房抵顶丙方村委拥有的土地款”，之约定，双方实际上是房屋买卖关系，是村委交付资金取得固定比例的房产。3、关于村委投入土地面积是否符合约定、是否应重新确定分配比例的问题，因村委投资的是政府扣除地租后返还的补偿款，不是集体土地使用权，房地产公司已认可资金已全部到位，且协议虽约定合作地块面积是136.8亩，但是约数，且协议约定是含道路，以实测为准，实际开发地块的四至与协议约定的四至，也未发生变化，所以村委投资符合约定，有权按约定比例分配房产。4、双方第一份协议约定项目建设面积为11万平方米，后经报批实际建设面积则为12万平方米，因双方协议第十条约定“甲方管委会承诺给予旧村改造优惠政策，即村委分得的沿街房和住宅楼约52030建筑平方米（以管委会批准的规划所建实际面积为准），享受管委会给予旧村改造优惠政策。”，充分可以说明合同约定面积只是约数，双方均同意以管委会批准的规划所建实际面积为准，所以村委有权按照项目实际开发建设面积分配房屋。
在对案件进行了充分调查了解和分析之后，代理律师心中已有了几分把握，但同时考虑到该案涉及广大村民利益和生活安定，所以在代理过程中又着重注意了与政府、人大等相关部门的沟通，及时向相关领导汇报案件进展情况及预测可能出现的各种情况，事先制定各种预案，做到既维护村民利益，又防止群访群闹事件发生。同时，代理律师与村委领导协调定期组织召开村民代表会，由代理律师通报案件的进展情况，并对群众关心的问题及时予以说明和解释，另外代理律师还与受理法院沟通，通知部分村民代表旁听案件的审理，做到村委工作透明，法院审判公开，有效缓解了局面，村民情绪也慢慢趋于稳定。
案件结果：
经过多次开庭审理，2010年1月，潍坊市中级人民法院做出一审判决，判决采纳了（村委）承办律师的法律意见，依法认定村委与房地产公司合作合同有效，判决房地产公司按照双方协议约定比例和实际开发建设面积向村委进行分配，并办理房屋过户手续。
自我点评：
本案涉案标的额大，影响面广，双方矛盾尖锐且有所恶化，代理律师接受委托后，不仅对案情进行了全面认真分析，调查落实了大量证据，提出了准确有力的法律依据和法律观点，况且在代理过程中，定期向村民通报案情，组织村民代表旁听庭审，保证了村民对重大事项的知情权，同时又注重了与政府的沟通和协调，及时化解矛盾和平息村民的情绪，促使案件顺利审理结案，有力维护了村委和村民的利益，取得了良好的社会效果。
案号：（2009）潍民初字第90号
承办律师：刘世伟
委托人：某村委
诉讼地位：原告
审级：一审
立案时间：2008年11月
结案时间：2010年1月
案情概况：
2002年，某村委与房地产公司就村委旧村改造建设项目，达成合作开发协议，协议约定：村委提供本村所有的地块一处约136.8亩（含道路以实测为准）用于双方合作开发，由政府部门将该地块出让给房地产公司，房地产公司所交土地出让金在政府部门按每亩7万元标准扣除地租后，其余全部归村委所有，该部分资金由村委交付房地产公司，房地产公司则是负责整个小区工程建设全部的建安成本及相应费用，并以所建住宅和商业房按比例分配抵顶村委所投入的上述款项。项目开发建设完成后，由于房地产公司未按约定比例向村委分配交付房屋，致成纠纷，村委向法院提起诉讼。
案件办理过程
律师在接受村委委托后，查阅了村委提供的相关资料，并详细听取了村委领导讲述的整个案情经过，认为该案有必要从以下几方面进行入手：一是要确定双方争议的焦点问题及其协商经过；二是要研究合作项目的合法性、合作合同的内容、性质和效力；三是由于该案涉及广大村民利益和生活安定，要合理预估案件处理结果可能产生的社会影响。
在确定上述工作内容后，代理律师先向村委领导及其他有关人员详细询问了双方在处理过程中产生的争议焦点，了解到该案在起诉之前，双方曾多次进行过协调，并就房产开发建设总面积和已交付房产面积进行了确认，后因村委提供土地面积、分配比例、实际开发建设面积与合同约定面积不符及变更规划增加建设成本等问题，双方迟迟未达成一致。期间，还由于处理不当，导致出现村委有关人员被打致伤，该村村民将双方开发建设小区堵门等恶性事件，致使双方矛盾进一步激化，协调工作停滞，房地产公司据此也拒不向村委交付剩余房产。由于涉案村委应分配房产价值两亿余元，是旧城改造建设村民安置住宅楼和分配全村村民口粮款的主要经济和收入来源，回款不及时势必影响村民住宅楼的施工进度和村民口粮款的发放，由于房地产公司长时间不向村委分配房屋，该村村民曾多次联合上访，区政府、市政府领导对此案也高度重视。
针对项目的合法性问题，律师首先到项目所在地的规划局、国土局、建工局调查了解了项目用地规划情况、土地使用证办理情况、工程规划、开竣工及质量验收情况，到房管局调查了解了合作项目实际开发建设房产面积，项目房产的销售、确权、抵押以及查封情况，对整个合作项目审批手续及现状进行了审查，查明双方合作项目的用地规划、土地确权、工程规划、开工竣工验收、房屋预售均依法得到了相关部门的审批，各项手续完整，项目所开发建设房地产均为合法。
其次是组织律师所全体律师对案件事实、合作合同的性质、内容、效力及其它相关证据资料进行了分析论证，对双方争议的主要问题形成了以下意见：1、关于合同的效力，案件表面上好像是村委提供土地，但实际上村委投入的是政府征用村委集体土地后所返还的补偿款，性质上属于资金，不属于集体土地使用权，且项目开发建设所需全部手续均合法合规，因此合同应为有效合同。2、关于合同的性质，表面上是房地产合作合同，但根据协议第六条“管委会方按柒万元/亩收取地租，其余地款归丙方村委所有”、第七条“管委会、村委双方同意房地产公司用该合同项目所建的住宅、沿街商业房抵顶丙方村委拥有的土地款”，之约定，双方实际上是房屋买卖关系，是村委交付资金取得固定比例的房产。3、关于村委投入土地面积是否符合约定、是否应重新确定分配比例的问题，因村委投资的是政府扣除地租后返还的补偿款，不是集体土地使用权，房地产公司已认可资金已全部到位，且协议虽约定合作地块面积是136.8亩，但是约数，且协议约定是含道路，以实测为准，实际开发地块的四至与协议约定的四至，也未发生变化，所以村委投资符合约定，有权按约定比例分配房产。4、双方第一份协议约定项目建设面积为11万平方米，后经报批实际建设面积则为12万平方米，因双方协议第十条约定“甲方管委会承诺给予旧村改造优惠政策，即村委分得的沿街房和住宅楼约52030建筑平方米（以管委会批准的规划所建实际面积为准），享受管委会给予旧村改造优惠政策。”，充分可以说明合同约定面积只是约数，双方均同意以管委会批准的规划所建实际面积为准，所以村委有权按照项目实际开发建设面积分配房屋。
在对案件进行了充分调查了解和分析之后，代理律师心中已有了几分把握，但同时考虑到该案涉及广大村民利益和生活安定，所以在代理过程中又着重注意了与政府、人大等相关部门的沟通，及时向相关领导汇报案件进展情况及预测可能出现的各种情况，事先制定各种预案，做到既维护村民利益，又防止群访群闹事件发生。同时，代理律师与村委领导协调定期组织召开村民代表会，由代理律师通报案件的进展情况，并对群众关心的问题及时予以说明和解释，另外代理律师还与受理法院沟通，通知部分村民代表旁听案件的审理，做到村委工作透明，法院审判公开，有效缓解了局面，村民情绪也慢慢趋于稳定。
案件结果：
经过多次开庭审理，2010年1月，潍坊市中级人民法院做出一审判决，判决采纳了（村委）承办律师的法律意见，依法认定村委与房地产公司合作合同有效，判决房地产公司按照双方协议约定比例和实际开发建设面积向村委进行分配，并办理房屋过户手续。
自我点评：
本案涉案标的额大，影响面广，双方矛盾尖锐且有所恶化，代理律师接受委托后，不仅对案情进行了全面认真分析，调查落实了大量证据，提出了准确有力的法律依据和法律观点，况且在代理过程中，定期向村民通报案情，组织村民代表旁听庭审，保证了村民对重大事项的知情权，同时又注重了与政府的沟通和协调，及时化解矛盾和平息村民的情绪，促使案件顺利审理结案，有力维护了村委和村民的利益，取得了良好的社会效果。