黄某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案
来源:求是和信网 日期：2016-12-01 10:11 发布人：admin 浏览量： 713
黄某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案
(2011)鲁求信律民字第177号
承办人: 马恒明 孙明江
委托人:某房产开发公司
诉讼地位：被告
受理法院：潍坊市奎文区人民法院
审级：一审
立案时间：2011年5月24日
结案时间：2012年7月6日
案情概况：
案件事实：2008年3月13日，黄某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同书》一份，约定黄某购买某开发公司开发的某小区11幢E1号房屋一套，建筑面积为234.41平方米，总价款为1172050元。合同约定2008年3月11日前黄某支付首付款592050元，同年4月11日前以贷款方式支付余款58万元；逾期付款，黄某按日向开发公司支付应付款万分之三的违约金；开发公司应在2008年5月31日前向黄某交付房屋，逾期交房，开发公司按日向黄某支付已交付房款万分之三的违约金。
合同签订后，黄某按约支付首付款592050元，但未在约定的时间2008年4月11前办理贷款支付余款58万元；2009年2月26日，开发公司收到黄某以贷款支付的58万元余款。2008年9月5日，开发公司将涉案房屋交付黄某。2009年2月26日，针对黄某所购房屋出现的质量问题，开发公司出具承诺书一份，承诺对存在的十项问题在同年3月30日前修好，否则按购房合同中延期交房向业主赔偿。
后双方因产权证书办理以及维修问题引发诉讼。
原告黄某诉称：2008年3月1日，原告与被告开发公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于景苑小区11幢E1号房屋，被告于2008年5月31日前交付房屋，交房后90日内办理产权证书。但被告实际余2008年9月5日才将商品房交付原告，至今未办理权属证书。该房屋存在质量问题，被告于2009年2月26日作出承诺，被告将于2009年3月30日前修理好，否则按购房合同中延期交房向原告赔偿。要求支付违约金265700元.
第一次庭审：
被告开发公司辩称：原告所诉与事实不符，在合同履行中，被告不存在违约，不应承担违约金。其次，原告应说明违约金的计算方法和依据，原告主张的违约金数额明显过高，原告应当对自己的损失承担举证责任。
原告当庭变更诉讼请求，因被告不予维修质量问题违约持续存在，故增加50753.5元违约金，违约金总计为316453.5元。
被告当庭提出反诉，要求原告支付逾期付款违约金55680元。
第二次庭审：
一、原告为证实自己的主张，提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，证明双方存在房屋买卖合同关系，同时证明交房时间以及逾期交房的违约责任；
2、2008年9月5日被告出具的验收单一份，证明实际交房时间；
3、2009年2月26日的书面证明一份，证明所交付的房屋存在十项质量问题，被告承诺承担赔偿责任。对于存在的十项问题，原告主张尚有四项没有修复（坐便器不能用、消防管道漏水、二楼西窗不好开关缺一个锁头、二楼窗户活页不好）。
针对原告的举证被告认为：
1、双方存在房屋买卖关系以及房屋的交付时间没有异议，但是原告逾期付款，被告有抗辩权，不应支付逾期交房违约金；
2、对2009年2月26日的书面证明的真实性有异议，质量问题表述不明确，尚未修复部分价值较低，置换新件价格不超过2000元，约定的违约金过高不合理。即便没有维修好，原告也不存在直接损失，可以自行修复，费用由被告承担。
二、被告为证实自己的主张，提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，证明双方存在房屋买卖合同关系，同时证明付款时间以及逾期付款的违约责任；
2、某建筑公司出具的维修单，证明存在的质量问题已经维修完毕；
3、2009年2月26日收据一份，证明原告实际支付房屋余款时间为2009年2月26日，逾期321天。
针对买卖合同以及收据，原告对真实性没有提出异议，但认为逾期付款的原因在于被告没有及时通过竣工验收；对维修单提出异议，认为质量问题仍然存在。
一审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同书，系双方真实意思表示，为有效证据，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告逾期交房97天，按合同约定应承担17228.66元（已交房款价款592050元按日万分之三计算97天）。被告未在承诺的期限内将原告所购商品房修好，按其承诺向原告赔偿17228.66元。原告未按合同约定及时交付房款，应承担逾期付款违约金55854元（预期应付款580000元按日万分之三计算320天）。据此，法院判决如下：1、被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）逾期交房违约金17228.66元，并赔偿17228.66元，合计34457.32元；2、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期付款违约金55854元。
办案经过：
1、及时提起反诉。承办律师接受所里指派后，根据本案的实际情况，做了大量的调查工作。通过查阅材料发现，本案原告存在逾期支付房款的情形，故及时和委托人商量，确定在庭审时提出反诉，要求原告支付逾期付款违约金。依据合同约定，原告应在2008年4月12日付清房款，而实际是在2009年2月26日付清，逾期320天，每天按照万分之三，为58万*万分之三*320天=55680元。
2、确定答辩意见。本案原告主张的违约金分为两部分，一是逾期交房违约金，二是逾期维修违约金。重点是逾期维修违约金，原告主张了近30万元，依据是开发公司在2009年2月26日的书面证明。该证明承诺对存在的质量问题要在3月30日前修好，否则按购房合同中延期交房（购房合同约定：逾期交房，开发公司按日向黄某支付已交付房款万分之三的违约金）向业主赔偿。原告也是基于该证据，要求委托人支付违约金，并且由于第二次开庭时距第一次开庭时间较长，原告变更诉讼请求，按照万分之三的标准增加了这一段时间的违约金50753.5元。承办人认为，对于该承诺，应当做出对开发公司有利的解释，即开发公司承诺的按购房合同中延期交房向业主赔偿，本意是按照已经确定的逾期交房违约金17228.66元（因为出具该承诺时，开发公司已经交付房屋，超出买卖合同约定的交付时间97天，按照合同约定逾期交房违约金为17228.66元）作为迟延维修的违约金。并非是原告主张的按照已交付房款的万分之三乘以逾期维修的天数。
3、查看现场，明确原告所购房屋是否出现质量问题以及质量问题的具体位置以及问题的大小，准备相关维修证据，证明在原告提出所购房屋存在问题后，委托人的确采取过措施予以修改。
案件结果：
原告黄某与被告开发公司的违约金相互折抵后，原告支付开发公司21396.68元。
自我点评：
本案原告主张的违约金分为两部分，一是逾期交房违约金，一是逾期维修违约金。对于逾期交房违约金，法院认为被告逾期交房97天，按合同约定应承担17228.66元（已交房款价款592050元按日万分之三计算97天）。对此，承办律师认为，法院认定开发公司支付逾期交房违约金依据并不充分。因为依据合同约定，黄某应在2008年4月1日之前付清房款，开发公司在5月31日前交房，而黄某在2009年2月29日才付清房屋余款58万元。依据法律规定，开发公司享有抗辩权，在黄某付清余款前有权拒绝交付房屋，故不应当支付逾期交房违约金。其次，逾期交房违约金17228.66元，数额明显过高，开发公司实际交房时间超过合同约定时间97天，开发公司支付的违约金折合每月5700多元，数额明显超过该房屋的月租金数额，应当予以调整。
对于逾期维修违约金，法院并没有支持原告主张的按已付房款乘以万分之三乘以逾期天数来计算，而是按照出具证明时已经确定的逾期交房违约金17228.66元作为未及时维修的违约金，该违约金数额虽然远远低于原告的诉请，但该数额也明显超过了未维修部分的实际价值，也是过高的，应当予以调整。
综观本案，原告诉请316453.5元，法院判决原告应当支付开发公司21396.68元，极大限度的维护了开发公司的利益。
(2011)鲁求信律民字第177号
承办人: 马恒明 孙明江
委托人:某房产开发公司
诉讼地位：被告
受理法院：潍坊市奎文区人民法院
审级：一审
立案时间：2011年5月24日
结案时间：2012年7月6日
案情概况：
案件事实：2008年3月13日，黄某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同书》一份，约定黄某购买某开发公司开发的某小区11幢E1号房屋一套，建筑面积为234.41平方米，总价款为1172050元。合同约定2008年3月11日前黄某支付首付款592050元，同年4月11日前以贷款方式支付余款58万元；逾期付款，黄某按日向开发公司支付应付款万分之三的违约金；开发公司应在2008年5月31日前向黄某交付房屋，逾期交房，开发公司按日向黄某支付已交付房款万分之三的违约金。
合同签订后，黄某按约支付首付款592050元，但未在约定的时间2008年4月11前办理贷款支付余款58万元；2009年2月26日，开发公司收到黄某以贷款支付的58万元余款。2008年9月5日，开发公司将涉案房屋交付黄某。2009年2月26日，针对黄某所购房屋出现的质量问题，开发公司出具承诺书一份，承诺对存在的十项问题在同年3月30日前修好，否则按购房合同中延期交房向业主赔偿。
后双方因产权证书办理以及维修问题引发诉讼。
原告黄某诉称：2008年3月1日，原告与被告开发公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于景苑小区11幢E1号房屋，被告于2008年5月31日前交付房屋，交房后90日内办理产权证书。但被告实际余2008年9月5日才将商品房交付原告，至今未办理权属证书。该房屋存在质量问题，被告于2009年2月26日作出承诺，被告将于2009年3月30日前修理好，否则按购房合同中延期交房向原告赔偿。要求支付违约金265700元.
第一次庭审：
被告开发公司辩称：原告所诉与事实不符，在合同履行中，被告不存在违约，不应承担违约金。其次，原告应说明违约金的计算方法和依据，原告主张的违约金数额明显过高，原告应当对自己的损失承担举证责任。
原告当庭变更诉讼请求，因被告不予维修质量问题违约持续存在，故增加50753.5元违约金，违约金总计为316453.5元。
被告当庭提出反诉，要求原告支付逾期付款违约金55680元。
第二次庭审：
一、原告为证实自己的主张，提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，证明双方存在房屋买卖合同关系，同时证明交房时间以及逾期交房的违约责任；
2、2008年9月5日被告出具的验收单一份，证明实际交房时间；
3、2009年2月26日的书面证明一份，证明所交付的房屋存在十项质量问题，被告承诺承担赔偿责任。对于存在的十项问题，原告主张尚有四项没有修复（坐便器不能用、消防管道漏水、二楼西窗不好开关缺一个锁头、二楼窗户活页不好）。
针对原告的举证被告认为：
1、双方存在房屋买卖关系以及房屋的交付时间没有异议，但是原告逾期付款，被告有抗辩权，不应支付逾期交房违约金；
2、对2009年2月26日的书面证明的真实性有异议，质量问题表述不明确，尚未修复部分价值较低，置换新件价格不超过2000元，约定的违约金过高不合理。即便没有维修好，原告也不存在直接损失，可以自行修复，费用由被告承担。
二、被告为证实自己的主张，提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，证明双方存在房屋买卖合同关系，同时证明付款时间以及逾期付款的违约责任；
2、某建筑公司出具的维修单，证明存在的质量问题已经维修完毕；
3、2009年2月26日收据一份，证明原告实际支付房屋余款时间为2009年2月26日，逾期321天。
针对买卖合同以及收据，原告对真实性没有提出异议，但认为逾期付款的原因在于被告没有及时通过竣工验收；对维修单提出异议，认为质量问题仍然存在。
一审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同书，系双方真实意思表示，为有效证据，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告逾期交房97天，按合同约定应承担17228.66元（已交房款价款592050元按日万分之三计算97天）。被告未在承诺的期限内将原告所购商品房修好，按其承诺向原告赔偿17228.66元。原告未按合同约定及时交付房款，应承担逾期付款违约金55854元（预期应付款580000元按日万分之三计算320天）。据此，法院判决如下：1、被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）逾期交房违约金17228.66元，并赔偿17228.66元，合计34457.32元；2、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期付款违约金55854元。
办案经过：
1、及时提起反诉。承办律师接受所里指派后，根据本案的实际情况，做了大量的调查工作。通过查阅材料发现，本案原告存在逾期支付房款的情形，故及时和委托人商量，确定在庭审时提出反诉，要求原告支付逾期付款违约金。依据合同约定，原告应在2008年4月12日付清房款，而实际是在2009年2月26日付清，逾期320天，每天按照万分之三，为58万*万分之三*320天=55680元。
2、确定答辩意见。本案原告主张的违约金分为两部分，一是逾期交房违约金，二是逾期维修违约金。重点是逾期维修违约金，原告主张了近30万元，依据是开发公司在2009年2月26日的书面证明。该证明承诺对存在的质量问题要在3月30日前修好，否则按购房合同中延期交房（购房合同约定：逾期交房，开发公司按日向黄某支付已交付房款万分之三的违约金）向业主赔偿。原告也是基于该证据，要求委托人支付违约金，并且由于第二次开庭时距第一次开庭时间较长，原告变更诉讼请求，按照万分之三的标准增加了这一段时间的违约金50753.5元。承办人认为，对于该承诺，应当做出对开发公司有利的解释，即开发公司承诺的按购房合同中延期交房向业主赔偿，本意是按照已经确定的逾期交房违约金17228.66元（因为出具该承诺时，开发公司已经交付房屋，超出买卖合同约定的交付时间97天，按照合同约定逾期交房违约金为17228.66元）作为迟延维修的违约金。并非是原告主张的按照已交付房款的万分之三乘以逾期维修的天数。
3、查看现场，明确原告所购房屋是否出现质量问题以及质量问题的具体位置以及问题的大小，准备相关维修证据，证明在原告提出所购房屋存在问题后，委托人的确采取过措施予以修改。
案件结果：
原告黄某与被告开发公司的违约金相互折抵后，原告支付开发公司21396.68元。
自我点评：
本案原告主张的违约金分为两部分，一是逾期交房违约金，一是逾期维修违约金。对于逾期交房违约金，法院认为被告逾期交房97天，按合同约定应承担17228.66元（已交房款价款592050元按日万分之三计算97天）。对此，承办律师认为，法院认定开发公司支付逾期交房违约金依据并不充分。因为依据合同约定，黄某应在2008年4月1日之前付清房款，开发公司在5月31日前交房，而黄某在2009年2月29日才付清房屋余款58万元。依据法律规定，开发公司享有抗辩权，在黄某付清余款前有权拒绝交付房屋，故不应当支付逾期交房违约金。其次，逾期交房违约金17228.66元，数额明显过高，开发公司实际交房时间超过合同约定时间97天，开发公司支付的违约金折合每月5700多元，数额明显超过该房屋的月租金数额，应当予以调整。
对于逾期维修违约金，法院并没有支持原告主张的按已付房款乘以万分之三乘以逾期天数来计算，而是按照出具证明时已经确定的逾期交房违约金17228.66元作为未及时维修的违约金，该违约金数额虽然远远低于原告的诉请，但该数额也明显超过了未维修部分的实际价值，也是过高的，应当予以调整。
综观本案，原告诉请316453.5元，法院判决原告应当支付开发公司21396.68元，极大限度的维护了开发公司的利益。