房地产开发商并非在任何情况下均有权出售地下停车位（库）

随着城市车辆保有量逐年增加，加上城市房地产行业寸土寸金的现状，城市住宅小区停车已成为令很多业主头疼的问题。于是越来越多的住宅小区开发了地下停车位（库）。2012年10月份，某新建的住宅小区入口处设置了通行障碍，禁止不购买地下停车位的业主将车辆驶入小区。为此，小区入住业主与房地产开发商及物业产生了非常强烈的冲突。房地产开发商自然无权强令业主进行消费，但房地产开发商是否在任何情况下均有权出售地下停车位呢？

依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”地下停车位（库）的买卖，说到底是一种转让标的的民事合同行为，出卖人和买受人只有遵循自愿、平等、协商一致的原则才可以实现这种转让。在业主可以选择其他方式实现停车目的时，房地产开发商既无权强令消费，也并非在任何情况下均有权出售地下停车位（库）。

1、若地下车位(库)面积依法属于建设工程规划许可范围，且已作为公摊面积被小区业主分摊，则该地下停车位（库）属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，房地产开发商无权出售。可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。2、若地下停车位（库）面积未列入公摊，设计用途是地下车位，经规划部门批准后可以对外出售；3、如果设计用途是人防工程，属于国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，收益扣除成本后归全体业主共有。  

             山东求是和信律师事务所 郝义华律师