商品房买卖合同中逾期办证的违约金调整方式
来源:求是和信网 日期：2018-11-28 10:03 发布人：qshx 浏览量： 1177
基本案件：
2010年9月2日，A房地产开发公司与王某某签订《商品房预售合同》，约定王某某购买A房地产开发公司开发的某住宅商品房，建筑面积100平方米，单价为每平方米6000元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的时间内取得产权证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%支付违约金。
2011年5月17日，A房地产开发公司向王某某交付房屋。但因该商品房为政府控房，未办理预售备案。2012年8月7日，因另一案件发生纠纷，胡某某起诉A开发公司，查封了当时登记在公司名下的涉案房屋。
2016年12月29日，某区法院解除对涉案房屋的解封。
2013年9月2日，A房地产开发公司办理该套解控房屋的房屋所有权初始登记证书。
2015年8月18日，王某某与A房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案诉至B区人民法院，诉讼请求为：1、A房地产开发公司为其办理不动产权属登记手续；2、A房地产开发公司赔偿逾期办证违约金（以715000元基数按照年利率6%，自2013年9月2日起计算至实际办理产权登记之日止）。
后B区法院作出一审民事判决书，判决：1.A房地产开发公司在本判决生效之日起三十日内协助办理权属登记；2、A房地产开发公司支付逾期办证违约金（以60万元为基础，自2013年9月2日起至实际办理产权登记之日，按年利率6%计算）。
二、争议焦点：
因开发商原因导致未能按约办理产权登记的违约责任。
在双方签订的商品房买卖合同中，由住建部统一制定的示范文本中条款为：“如因出卖人的原因，买受人不能在规定的时间内取得产权证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%支付违约金。”实践中，房管部门在网签过程中，对违约金比例一项为空白项允许填写，其余文字不允许改动。由此产生一个问题：合同中约定的违约金过低，调整方式是提高比例还是直接改变违约金的计算方式？此为本案的争议焦点。
三、代理人观点：
作为开发公司的代理人，结合相关事实和证据，归纳如下代理观点，供同仁讨论:
1、一审法院判定A房地产开发公司应向王某某承担逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式，与双方当事人所签合同约定违约金计算方式明显不同，一审判决违背“约定优先”和“意思自治”原则，突破了合同约定，超越审判权限。
（1）A房地产开发公司与王某某签订的《商品房预售合同》第十五条 “关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”之约定，双方对逾期办理权属登记约定的违约责任承担是一次性违约金，而非按日计算的持续性违约金。同时该合同条款是建设部制定的范本，其设定的即为一次性固定违约金条款，而不是持续性违约金条款，该条款属建设部门强制要求使用，双方均不能更改。因此一审判决认定事实错误。
（2）一审判决超越权限，违背了意思自治原则。
承前所述，涉案合同为建设部门强制使用的统一范本，按照此范本约定的是一次性固定违约金，假设一审法院认为违约金过低，也只能对违约金的比例进行调整为更高一点的固定违约金，而不能直接调整为按日计算的不确定的持续性违约金。原告并未要求变更合同条款，只是认为违约金过低要求提高。一审法院判决按日计算违约金相当于直接变更了合同的条款，很显然，一审判决违背了当事人的意思自治原则，超越司法审判的权限，调整违约金的方式明显是错误的。
2、一审法院直接认定王某某损失过低，没有任何事实根据，明显超出法院审理范围。
根据合同法相关规定及合同法原理，违约金性质为弥补损失性质，应当与所受实际损失相当。因此，调整提高违约金的前提是有损失存在，而违约金过分低于实际损失。本案中，王某某若认为违约金过低，应当首先提交证据证明因未办理产权证书造成的损失。在王某某未举证证明存在损失的前提下，一审法院先入为主，直接以约定过低而调整违约金，依据不足。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的正确理解与法律适用
1、、最高法院会议纪要仅仅是法院内部参考文件，不能作为审判案件的法律上依据。一审法院适用第八次全国民事审判会议纪要第18条“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”（第二十九条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持;
(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。）
但是本案中，商品房买卖合同中明确约定了违约金比例，不应适用上述司法解释。
2、约定优先原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及上文提及的会议纪要内容载明，适用该规定由出卖人承担逾期办理房屋权属证书责任并参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，前提是当事人没有约定违约金。现双方当事人已于统一范本的合同中对违约金比例有约定的情况下，应当遵循“约定优先”、“意思自治原则”，按照双方当事人的约定处理。
依照“有约定按约定，没有约定按法定”的民法基本原则，对于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，正确理解应为：在没有约定违约金的情况下，即排除了“约定优先”和“意思自治”原则的情况下，当事人主张赔偿损失而损失确定存在，但是具体数额难以确定的情况下，可以根据法定准则，采取“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的这一持续性计算利息损失的方式解决损失确定问题。
作者简介：
孙明江律师，山东求是和信律师事务所合伙人、房地产法律事务部主任，潍坊仲裁委员会仲裁员、奎文区房地产业协会常务理事，潍坊市房地产评估专家委员会成员、潍坊市立法基地成员、潍坊市政府法律顾问专家库成员。被评为潍坊市优秀律师、优秀仲裁员。擅长建筑房地产、ppp法律事务及民事法律事务。先后为潍坊市奎文区住房和城乡建设局、中国人民解放军31673部队军需保障部、潍坊高新技术产业开发区房管局、潍坊万豪置业有限公司、潍坊泰达置业有限公司、潍坊市梨园街办樱北村委、后栾村委、山东金庆建设集团有限公司、山东鸿基房地产开发有限公司、山东可林奇集团、潍坊盛丰置业有限公司、山东万特置业发展有限公司、中国人民解放军空军离休干休所等二十余家政府机关、大中型企事业单位常年法律顾问。
2010年9月2日，A房地产开发公司与王某某签订《商品房预售合同》，约定王某某购买A房地产开发公司开发的某住宅商品房，建筑面积100平方米，单价为每平方米6000元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的时间内取得产权证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%支付违约金。
2011年5月17日，A房地产开发公司向王某某交付房屋。但因该商品房为政府控房，未办理预售备案。2012年8月7日，因另一案件发生纠纷，胡某某起诉A开发公司，查封了当时登记在公司名下的涉案房屋。
2016年12月29日，某区法院解除对涉案房屋的解封。
2013年9月2日，A房地产开发公司办理该套解控房屋的房屋所有权初始登记证书。
2015年8月18日，王某某与A房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案诉至B区人民法院，诉讼请求为：1、A房地产开发公司为其办理不动产权属登记手续；2、A房地产开发公司赔偿逾期办证违约金（以715000元基数按照年利率6%，自2013年9月2日起计算至实际办理产权登记之日止）。
后B区法院作出一审民事判决书，判决：1.A房地产开发公司在本判决生效之日起三十日内协助办理权属登记；2、A房地产开发公司支付逾期办证违约金（以60万元为基础，自2013年9月2日起至实际办理产权登记之日，按年利率6%计算）。
二、争议焦点：
因开发商原因导致未能按约办理产权登记的违约责任。
在双方签订的商品房买卖合同中，由住建部统一制定的示范文本中条款为：“如因出卖人的原因，买受人不能在规定的时间内取得产权证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%支付违约金。”实践中，房管部门在网签过程中，对违约金比例一项为空白项允许填写，其余文字不允许改动。由此产生一个问题：合同中约定的违约金过低，调整方式是提高比例还是直接改变违约金的计算方式？此为本案的争议焦点。
三、代理人观点：
作为开发公司的代理人，结合相关事实和证据，归纳如下代理观点，供同仁讨论:
1、一审法院判定A房地产开发公司应向王某某承担逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式，与双方当事人所签合同约定违约金计算方式明显不同，一审判决违背“约定优先”和“意思自治”原则，突破了合同约定，超越审判权限。
（1）A房地产开发公司与王某某签订的《商品房预售合同》第十五条 “关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”之约定，双方对逾期办理权属登记约定的违约责任承担是一次性违约金，而非按日计算的持续性违约金。同时该合同条款是建设部制定的范本，其设定的即为一次性固定违约金条款，而不是持续性违约金条款，该条款属建设部门强制要求使用，双方均不能更改。因此一审判决认定事实错误。
（2）一审判决超越权限，违背了意思自治原则。
承前所述，涉案合同为建设部门强制使用的统一范本，按照此范本约定的是一次性固定违约金，假设一审法院认为违约金过低，也只能对违约金的比例进行调整为更高一点的固定违约金，而不能直接调整为按日计算的不确定的持续性违约金。原告并未要求变更合同条款，只是认为违约金过低要求提高。一审法院判决按日计算违约金相当于直接变更了合同的条款，很显然，一审判决违背了当事人的意思自治原则，超越司法审判的权限，调整违约金的方式明显是错误的。
2、一审法院直接认定王某某损失过低，没有任何事实根据，明显超出法院审理范围。
根据合同法相关规定及合同法原理，违约金性质为弥补损失性质，应当与所受实际损失相当。因此，调整提高违约金的前提是有损失存在，而违约金过分低于实际损失。本案中，王某某若认为违约金过低，应当首先提交证据证明因未办理产权证书造成的损失。在王某某未举证证明存在损失的前提下，一审法院先入为主，直接以约定过低而调整违约金，依据不足。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的正确理解与法律适用
1、、最高法院会议纪要仅仅是法院内部参考文件，不能作为审判案件的法律上依据。一审法院适用第八次全国民事审判会议纪要第18条“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”（第二十九条 借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持;
(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。）
但是本案中，商品房买卖合同中明确约定了违约金比例，不应适用上述司法解释。
2、约定优先原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及上文提及的会议纪要内容载明，适用该规定由出卖人承担逾期办理房屋权属证书责任并参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，前提是当事人没有约定违约金。现双方当事人已于统一范本的合同中对违约金比例有约定的情况下，应当遵循“约定优先”、“意思自治原则”，按照双方当事人的约定处理。
依照“有约定按约定，没有约定按法定”的民法基本原则，对于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，正确理解应为：在没有约定违约金的情况下，即排除了“约定优先”和“意思自治”原则的情况下，当事人主张赔偿损失而损失确定存在，但是具体数额难以确定的情况下，可以根据法定准则，采取“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的这一持续性计算利息损失的方式解决损失确定问题。
作者简介：
孙明江律师，山东求是和信律师事务所合伙人、房地产法律事务部主任，潍坊仲裁委员会仲裁员、奎文区房地产业协会常务理事，潍坊市房地产评估专家委员会成员、潍坊市立法基地成员、潍坊市政府法律顾问专家库成员。被评为潍坊市优秀律师、优秀仲裁员。擅长建筑房地产、ppp法律事务及民事法律事务。先后为潍坊市奎文区住房和城乡建设局、中国人民解放军31673部队军需保障部、潍坊高新技术产业开发区房管局、潍坊万豪置业有限公司、潍坊泰达置业有限公司、潍坊市梨园街办樱北村委、后栾村委、山东金庆建设集团有限公司、山东鸿基房地产开发有限公司、山东可林奇集团、潍坊盛丰置业有限公司、山东万特置业发展有限公司、中国人民解放军空军离休干休所等二十余家政府机关、大中型企事业单位常年法律顾问。