秦某某诉潍坊某房地产置业有限公司、 韩某某、高某某合资、合作开发房地产 合同纠纷案

案号：2014年鲁求信律民字第457号
承办律师：宿爱堂
委托人：潍坊某房地产开发有限责任公司、韩某某、高某某
诉讼地位：被告
受理法院：潍坊市中级人民法院
立案日期：2014年12月5日
结案日期：2015年12月13日
审级：一审
案件要点：未经其他投资合伙人同意，其中的一个合伙人的对外承诺不具有法律约束力。

基本案情：
    一、《项目合作协议》签订背景
    2010年6月8日潍坊市高新区某家村委与潍坊某置业有限公司签订的《星星家园小区合作开发合同》，约定潍坊某置业有限公司垫资建设“在该小区的规划方案范围内的甲方村民安置用地内的十五栋多层（五层带阁楼）住宅楼”。村委以107亩安置用地的返还款作为合资条件抵顶建设成本。
    2011年9月20日原告与韩某某、杜某某、刘某某、潍坊某置业有限公司签订的《项目合作协议》，约定共同投资完成村民安置楼工程，秦某某投资1500万元，总投资1亿元。
   
   二、《项目合作协议》履行情况
    1、秦某某投资
    秦某某在2010年与韩某某在寒亭区合作了一个“寒亭食品巷”项目，秦某某投资500万元。有2010年11月1日上诉人与韩某某签订的《协议书》为证。
    2011年1月18日承兑汇票100万元和银行转账900万元，合计1000万元，是秦某某在“星星家园”项目的投资款。
    2、安置楼交付情况
   2012年初，安置楼交付。村委一直没有取得书面审计报告，只是告诉初步审计的成本价。在此基础上，五方投资人认为盈利3000多万元，秦某某认为数据不实，拒绝承认该盈利数额。
村委至今为止没有与潍坊某置业有限公司进行割算。
    3、合伙人杜某某退出。
    2013年6月，杜某某在确定返现无望的情况下提出退出合作，其投资3500万元，以借款的形式计算利息，用“世家王府”约计7000万的房产予以抵顶。
    4、分配比例待定。
    该回迁楼工程已经结束，但是由于丁家村委没有进行结算，尚有外欠款没有支付，秦某某出资数额的计算存有争议，杜某某的退出等原因，“星星家园”项目的外部应收款项暂不确定，内部成本及投资比例无法计算，分配暂时没有依据。
    5、村委约定的安置用地潍坊某置业有限公司通过“招拍挂”的方式拍得，与秦某某无关。潍坊某置业有限公司也没有得到返还的安置用地补偿款。
    村民安置楼交付后（审计结果未出），107亩村民安置用地土地是经过“招拍挂”方式，由潍坊某置业有限公司竞拍而得的，每亩130万元。该地块建设项目名称为“世家王府”，与安置楼“星星家园”项目是完全独立的。
    当时六方投资人想继续开发“世家王府”项目，操作章程都已经拟好，但是由于秦某某不同意签字而搁浅。

    三、诉讼情况
    2013年8月30日，秦某某与韩某某私下签订《协议书》一份，协议约定韩某某退还秦某某投资4300万元。秦某某以此协议在2014年12月提起诉讼，将潍坊某置业有限公司、韩某某、高某某列为被告。要求潍坊某置业有限公司、韩某某、高某某共同偿还4300万元及利息。

    四、诉讼争议的焦点
    1、合资、合作开发的范围。
    秦某某认为“星星家园”与“世家王府”项目都是合作范围。
    实际上，潍坊某置业有限公司与丁家村委的《星星家园小区合作开发合同》、秦某某签字的六方《项目合作协议》仅仅限于村民安置楼工程。明白人一看就懂，谁是谁非无需多言。
    2、六方《项目合作协议》最终如何分配利润或者承担亏损。
     “星星家园”项目的最终计算分配方式是：安置楼审计成本－投资的财务成本＝盈利。盈利按照《项目合作协议》约定的分配方式进行分配。
面临困难： ①安置楼成本未出。②秦某某寒亭项目投资500万元，能否认定为“星星家园”投资？  ③杜某某退出之后各方合伙人的投资比例如何计算？
如果杜某某抵顶的7000万房产作为潍坊某置业有限公司的投资，各方是否同意？
    不作为投资，借用“世家王府”7000万房产抵顶了杜某某3500万投资，直接增加了财务成本3500万元。秦某某和其他投资主体是否愿意？

    办案经过：
    接受委托后，代理律师经过大量的调查取证，基本了解了案件事实。本案经过一年多的时间，三次开庭审理，两次调解均为成功。
    裁判结果：驳回原告秦某某的诉讼请求。
    裁判理由：《项目合作协议》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。《利润分配方案》和《世家王府项目操作章程》由于秦某某未签字不生效；韩某某未经其他合伙人同意与秦某某签订的《转让协议》不生效；高某某与韩某某系夫妻关系，原告主张的债务不属于夫妻共同债务，要求高某某承担连带责任没有事实和法律依据，不予支持；至于秦某某在星星家园项目上的出资利益，其可与所有项目投资人以协商或诉讼的方式另行解决。
 
    律师评析： 本案是典型的合资、合作开发房地产合同纠纷，笨啊本案涉及旧村改造过程中，村委会与房地产公司之间签订以土地抵顶安置楼建设成本的约定有效性问题，同时也涉及到合资协议中的一方未取得他人认可的情况下签订退出协议的有效性问题。对于第一个问题，该案当中没有涉及，但是在司法实践过程中往往是已经履行的认为有效，尚未履行的认为无效。第二个问题，法院判决文书中阐述的比较充分，合伙意思表达是否一致是认定协议有效的标准。该案值得旧村改造的房地产公司借鉴。