从新派公寓踩雷事件看长租公寓的法律风险

从新派公寓踩雷事件看长租公寓的法律风险
山东求是和信律师事务所  王平
       2018年2月21日，新派公寓创始人王戈宏深夜在微信朋友圈中发布长文，声讨新派公寓国展店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为。新派公寓事件发生后，社会众多人士参与讨论，力图为事件提供解决方案。本文仅从法律角度，试图通过本事件来分析长租公寓项目在获取过程中可能面临的风险点。
一、事件始末
       从新派公寓对外发布的《关于新派公寓新国展店承租遭遇不公平待遇并被强制停水停电全过程记录说明》及相关资料显示，事件经过如下：
2016年5月，新派公寓在得到北京市顺义区天竺镇政府红头文件证明租赁物业可以正常出租运营的情况下，和原业主签署了租赁协议，租赁期限为12.5年。新派公寓承租后装修至当年11月底，改造花费五六千万后，接到北京三中院函告，方知此物业被查封。2017年11月底，租赁物业被强制拍卖。法拍后新业主接手，告知租赁协议无效，要求租金涨一倍多，否则强制腾退。新派公寓与新业主多次沟通无果，新业主借检修名义，于2018年2月11日上午10点起突然停电。
二、事件分析
       此次事件中的项目是通过租赁方式获取的，纠纷也是因租赁物业业主变更引起的。原业主资不抵债，新业主接手后，是否必须遵守“买卖不破租赁”规则？如果不适用，新派公寓又享有哪些权利呢？我们先来分析一下此次事件中涉及的法律纠纷。
1、新派公寓与原业主签订的租赁合同是否适用“买卖不破租赁”，新派公寓能否要求新业主继续履行租赁合同？
“买卖不破租赁”是指房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的或房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。
按照上述规定，新派公寓要想适用“买卖不破租赁”规则，此次事件中的租赁物业须在出租前未设立抵押或未被查封。但从新派公寓已披露的信息来看，新派公寓于2016年5月签订的租赁合同，同年11月底就被法院函告租赁物业存在抵押、查封情况，由此基本可以推断出租赁物业在出租前就已存在抵押、查封情况。因此新派公寓与原业主签订的租赁合同对新业主无效，新派公寓主张“买卖不破租赁”的说法很难获得法律上的支持。虽然新业主粗暴断电的行为不可取，但严格从法律意义上来说，新业主不受原租赁合同的约束，新派公寓不能继续对租赁物占有使用，而只能向出租人（原业主）主张承担违约责任。
2、新派公寓虽不能主张“买卖不破租赁”，但在抵押权人实现抵押权时，依然可主张以下两项权利：
（1）“优先购买权”，即在抵押权人实现抵押权时，通过行使优先购买权取得继续使用租赁物的权利。但从已披露的资料来看，未提及新派公寓是否主张过此项权利。
（2）如果在签订租赁合同前，原业主未书面告知新派公寓该财产已抵押的，新派公寓可要求原业主对其损失承担赔偿责任。
但从现有结果来看，新业主已接手租赁物业，原业主负债累累，即使新派公寓向原业主要求赔偿的主张得到法律支持，原业主也无偿还能力，以上两项权利在现阶段而言几乎没有任何实际意义。
三、总结
1、关于长租公寓现有的政策、法律法规
       眼下，虽然政策[1]暖风频吹，长租公寓行业风头正盛，各地相继出台了一系列政策，山东省人民政府办公厅也出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鲁政办法【2017】73号文），培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，多渠道增加租赁住房，加大政策支持力度，给予税收优惠，强化住房租赁监管等；但具体实施法规尚未落地，住房租赁长租公寓法律法规亟待完善，在长租公寓项目获取过程中还需慎之又慎。
2、在获取项目的时候，尤其须重点关注以下几个方面：

 
       作为长租公寓经营者，新派公寓在此次事件中至少在“交易对手的资信情况”、“权属问题”上存在疏忽。（1）交易对手腾信科技法律诉讼、失信记录条数众多，早在2014年就已出现过类似因为出租的房屋资产被抵押而发生纠纷并通过法律途径解决的事件；（2）租赁物业存在抵押、查封不知情。
长租公寓这块蛋糕虽大，入口却并不一定就是美味。新派公寓踩雷事件也给我们提了一个醒：必须深入了解并把握长租公寓这个新兴行业脉络，谨慎再谨慎，才能避开潜在风险。